N서울타워 전망대에서 바라본 시내 곳곳에 아파트 단지가 빼곡하다. 연합뉴스



올 3월부터 12월까지 매입 임대사업자로 등록해 8년(장기) 임대의무기간을 마친 아파트가 시장에 대거 쏟아진다. 서울의 경우 약 2만2500가구로 분석되고 있다. 이는 아파트 장기 민간 매입임대 재고량의 절반에 해당하는 규모다.

아파트 매입임대는 임대의무기간 종료와 동시에 연장이 불가능하고 자동 말소된다. 한 전문가는 "토지거래허가제 확대로 세입자가 있으면 팔지도 못하게 돼 집주인 입장에서는 보유세 부담이 폭증 모바일야마토 하게 된다"며 "또 안정적으로 거주할 수 있는 임대주택 물량도 크게 줄면서 전월세 시장도 요동치는 등 부작용이 우려된다"고 말했다.
28일 업계와 서울시 등에 따르면 서울에서 임대의무기간이 종료되는 아파트 장기 매입임대 물량은 올해 2만2500여가구, 2027년·2028년 각 7000여가구인 것으로 파악됐다. 올해 만기가 집중돼 있는데 모바일야마토 3월부터 본격화되는 구조다.
특정 시점에 집중된 이유는 문재인 정부의 정책 때문이다. 지난 2017년 하반기에는 세제혜택 등을 내세우며 등록 임대사업자를 장려했다가 2018년 하반기부터 규제로 선회하면서 이 같은 현상이 나타난 것. 사업자의 경우 대부분 세제혜택이 많은 장기(8년)를 선택한 것으로 추정된다.
국토교통부 모바일릴게임 에 따르면 지난 2018년 3월부터 사업자 등록이 폭증했다. 당시 서울 등록 임대사업자는 1만5677명으로 2월(3598명)에 비해 4.3배 증가한 것이다. 2018년 연간 기준으로 6만407명이 등록해 역대 최고치 기록을 세웠는데 이 가운데 88%가량인 5만3201명이 3~12월에 등록했다. 국토부 통계를 보면 2024년 서울 기준으로 아파트 장기 매입임 오션파라다이스사이트 대주택 재고량은 4만3682가구이다. 올해 만기 물량(2만2500가구)이 재고량의 절반을 넘는 것이다.
주택건설협회 한 관계자는 "3월부터 만기가 본격적으로 다가오는데 아파트 매입임대의 경우 사업자 연장을 하고 싶어도 불가능하다"며 "결국 집주인 입장에서는 팔든지, 계속 보유하든지 선택을 할 수밖에 없다"고 말했다.
바다이야기5만 시장에서는 늘어나는 종부세 부담으로 임대사업자 대부분이 매각에 나설 것으로 보고 있다. 문제는 서울 전역이 실거주의무 적용 등 '삼중규제'로 묶여 있어 세입자가 있는 집은 사실상 매도가 불가능하다는 점이다.
우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 "등록 말소 시 종부세가 합산해 과세된다는 것이 집주인들에게는 가장 큰 부담이 된다"며 "상황에 따라서는 종부세가 크게 늘어난 사례도 나올 것으로 보인다"고 말했다.
종부세 세 부담 상한도 '직전 연도 실제 납부세액' 기준이 아니라 해당 연도에 과세대상이 되는 주택 기준으로 산정된다는 점도 부담이다.
더 큰 문제는 임대차 시장 요동이다. 정부의 규제를 받는 등록 아파트 민간임대주택이 대거 일반 임대차주택으로 바뀌면서 이 과정에서 전월세 가격 폭등 등으로 연결될 수 있다는 점 때문이다. 서울시 역시 정부에 시장 안정을 위해 민간 임대주택 공급을 늘려야 한다고 요청하고 있으나 국토부 등 정부는 규제로 일관하고 있다.
ljb@fnnews.com 이종배 전민경 기자