서울 남산에서 바라본 시내 아파트 단지 모습. 사진=뉴스1



집값 급등과 불안감 속에 2030 세대가 고액 부동산 강의와 유료 커뮤니티로 몰리고 있습니다. "공부해야 산다"는 열풍은 거세지만, 정작 수천만원의 수강료를 쓰고도 투자에 실패하거나 강의료만 날리는 '공부의 역설'이 적지 않습니다. 한경닷컴은 3회에 걸쳐 부동산 학습 시장의 현주소를 진단합니다. 청년들의 실패 사례와 비대해진 강의 시장의 구조를 짚어보고, 환상에서 벗어난 현실적인 공부법은 무엇인지 냉정하게 들여다봅니다. [편집자주]

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"그날의 저에게 말하고 싶어요. 제발 그 부동산 강의 결제 버튼을 누르지 말라고요."

직장인 A씨는 5년 전으로 돌아갈 수만 있다면 그날의 자신을 뜯어말리고 싶다고 했다. 알뜰살뜰 모은 종잣돈 1억원과 '갓생'을 살겠다며 갈아 넣은 3년의 세월. 그 끝에 남은 것은 지방 아파트 3채와 '마이너스 황금성릴게임 1억4000만원'이라는 성적표였다. 한때 '부자로 은퇴'를 꿈꾸게 했던 고액의 유료 부동산 강의는 그에게 '부채'가 되어 돌아왔다.
포모가 부른 2000만원짜리 '강의 쇼핑'



ChatGPT 생성 이미지


바다이야기비밀코드시작은 2021년 부동산 광풍기였다. A씨는 "서울에 집을 산 친구의 자산이 수억원씩 뛰는 것을 보면 불안을 느꼈다"며 "유튜브 재테크 채널에서 본 유명 강사들의 진솔한 모습에 끌려 유료 강의를 듣기 시작했다"고 했다.
기초반에서 중급반, 고급반 등으로 이어지는 커리큘럼은 A씨에게 종교처럼 다가왔다. 3년여간 강의비와 독서 모임 등 바다이야기비밀코드 에 쏟아부은 돈만 2000만원에 달했다.
A씨는 "주변 지인 5명의 평균이 곧 나의 미래라는 강사의 말이 당시엔 크게 와닿았다"며 열정적으로 강의에 임했다. 부동산 공부를 시작한 뒤에는 직장에서는 '자발적 아웃사이더'를 자처했다고 했다. A씨는 "동료들과는 거리를 두고 도시락을 먹으며 '전화 임장'에 몰두했고, 가장 높은 수준의 강의를 듣 바다이야기예시 기 위해 '광클' 경쟁을 벌이기도 했다"고 회고했다. 
A씨의 사례는 2030 사이에서 특이한 사례가 아니다. 2021년 서울연구원 조사에 따르면 서울 청년의 74.3%는 "노력해도 계층 이동 가능성이 작다"고 답하며, 자산 격차의 핵심 원인으로는 80% 이상이 '부동산'을 지목했다. '사다리가 끊겼다'는 절망감이 20·30 직장인을 고액 부동산 강의 시장으로 떠민 셈이다.
다수의 강의 플랫폼은 이들의 절박함을 이용한 '불안 마케팅'을 펼치고 있다. 일각에서 '성공 포르노'라고 비판하는 수익 인증 방식을 이용하거나, '동료', '나눔' 등의 감성적 언어로 커뮤니티의 충성도를 높이는 식이다.
배운 대로 '지방 갭투자' 했다가…"그 돈으로 명품백이나 살걸"



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그러나 결과는 처참했다. A씨는 강의에서 배운 대로 지방에 소액 갭투자를 감행했다. 현실은 강의 내용과는 달리 냉혹했다. 부동산 정책이 갑자기 바뀌거나 세입자가 계약갱신권을 행사하는 등 예상치 못했던 변수들이 터져 나왔다. 여기에 수도권으로 유동성이 본격적으로 쏠리기 시작하며 지방이 외면당했고, 전세가는 하락했다. A씨는 결국 역전세를 막기 위해 부모님께 손을 벌리고, 신용대출 이자까지 감당해야 했다.
A씨는 "강사들은 자신의 성공이 보편적인 케이스인 것처럼 말했지만, 그들의 투자 경력도 고작 3~4년에 불과한 경우가 많았다"며 "'순자산이 얼마'라고 광고하던 강사들의 실체도 사실은 거품인 경우가 많았다"고 토로했다. 그러면서 "강의를 듣고 싶다면 강사가 진짜 실력이 있는지 꼭 객관적으로 따져봤으면 좋겠다"며 "내세운 자산 액수 등에 속지 말고, 정말 투자로 확실한 아웃풋이 있는지를 봐야 한다"고 조언했다.
그는 그나마 부동산 공부를 위해 직장을 그만두거나 직장을 '다운 그레이드'하지 않은 것은 다행이라고 했다. A씨처럼 열정적으로 강의를 듣던 수강생 중에는 부동산 투자 공부에 시간을 더 내기 위해 개인 시간을 더 많이 가질 수 있는 곳으로 직장을 옮긴 이들도 있다고 증언했다.
A씨는 지금은 투자 손실을 메꾸기 위해 매일 출근하며 부업도 병행하고 있다. 그는 "'회사는 당신의 노후를 책임져주지 않는다'고 강사들이 말했는데, 부동산 강의는 내 원금조차 지켜주지 않았다"며 "차라리 그 돈으로 맛있는 것 먹고 여행이나 다닐걸, 명품백이나 살 걸 그랬다"며 고개를 떨궜다.
실제로 투자정보 서비스 시장에서는 소비자의 피해가 늘어나고 있다. 한국소비자원이 최근 3년간 유튜브나 사회관계망서비스(SNS) 기반 유료 투자정보 서비스에 대해 접수된 소비자 상담을 분석한 결과 총 373건이 접수된 것으로 나타났다. 이 중 75%는 사업자가 계약 해지를 거부하거나 환급을 지연한 사례였다.
다만 A씨와 같은 사례는 계약 해지나 환불 분쟁으로 이어진 경우는 아니어서 공식적 소비자 피해 통계에는 잡히지 않는다. A씨처럼 강의 내용을 맹신해 과도한 레버리지를 일으키거나, 특정 지역 투자에 나섰다가 발생하는 손실은 통계에 포착되지 않는 만큼, 강의를 매개로 한 간접적·연쇄적 손실 규모는 훨씬 클 것으로 분석된다.
전문가들 "부동산은 수학 문제 아냐…강의 만능주의 경계해야"



기사와 무관한 사진 /사진= 연합뉴스


전문가들은 부동산을 과거 차트와 매뉴얼로 투자에 접근하는 '강의 만능주의'를 경계해야 한다고 입을 모았다.
익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "상승장에서 만들어진 몇 개의 성공 사례를 공식처럼 가르치는 건 위험하다"며 "부동산은 정해진 답이 있는 수학 문제가 아니라, 금리·정책·공급·유동성 등 복합 변수가 얽힌 시장"이라고 지적했다. 과거 차트 흐름과 특정 시기의 투자 전략을 '정답'처럼 제시하는 강의 구조 자체가 지금의 변동성 높은 시장과는 맞지 않을 수 있다는 설명이다.
그는 특히 "강의에서는 '이 지역은 이렇게 움직였다'는 과거 데이터가 강조되지만, 투자 성패는 각자의 현금흐름과 대출 조건, 보유 기간에 따라 완전히 달라진다. 같은 물건을 사도 누군가는 버티고, 누군가는 중도에 무너진다"며 "특히 하락장에서는 정보가 빠른 상위 투자자부터 빠져나가고, 가장 늦게 들어온 수강생들이 충격을 떠안는 구조가 반복된다"고 지적했다. 
결국 공부의 방향성을 수정해야 한다는 조언도 덧붙였다. 강의에 기대기보다 스스로 해석하는 습관을 길러야 한다는 것이다. 그는 "부동산은 이론보다 현장에 답이 있지만, 그보다 앞서야 하는 것은 본인의 가용 자산과 현금 흐름에 대한 냉정한 파악"이라며 "강의 쇼핑에 수천만원을 쓰기보다 그 돈을 종잣돈에 보태고, 언론 기사나 공공기관의 통계 리포트 등 공개된 양질의 정보를 스스로 해석하는 습관을 기르는 것이 가장 정석적인 공부법"이라고 강조했다.
이슬기 한경닷컴 기자 seulkee@hankyung.com