[배준형의 밸류업 경매]



사진=게티이미지뱅크


안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의 배준형 수석전문위원입니다.
2026년 부동산 시장은 금리와 정책의 변동성이 교차하며 ‘옥석 가리기’가 그 어느 때보다 중요해진 시점입니다. 시세보다 저렴하게 자산을 취득할 수 있는 법원경매 시장으로 많은 투자자가 몰리고 있지만, 철저한 준비 없는 입찰은 오히려 독이 될 수 있습니다. 19년간 수많은 자산가의 포트폴리오를 관리해 온 전문가로서, 경매 초보자가 반드시 갖 황금성사이트 춰야 할 ‘밸류업 경매 전략’을 정리해 드리겠습니다.
1. ‘지표’가 아닌 ‘현장’에 답이 있다. 데이터의 입체적 분석
많은 이들이 온라인 데이터에 의존해 물건을 선정하지만, 이는 반쪽짜리 정보에 불과합니다. 성공적인 투자는 내가 가장 잘 아는 지역, 이른바 ‘앞마당’을 설정하는 것에서 시작됩니다.
즉, 릴게임골드몽 권리분석을 통해 법률적 하자를 제거했다면 즉시 현장으로 나가야 합니다. 해당 물건의 공실률, 인근 지역의 개발 호재, 그리고 실제 급매 가격과의 편차를 확인하는 ‘임장’은 선택이 아닌 필수입니다.
특히 2026년 현재는 지역별 양극화가 심화되고 있는 만큼, 해당 물건이 향후 밸류업(Value-up)을 통해 가치를 재생산할 수 있는 입지인 야마토게임연타 지에 대한 냉철한 판단이 요구됩니다.
2. ‘낙찰’이 목적이 되는 오류를 경계하라. 정밀한 재무 모델링
법원경매 시장에서 가장 위험한 순간은 낙찰을 위해 무리하게 입찰가를 높이는 때입니다. 우리는 ‘낙찰자’가 되려는 것이 아니라 ‘수익자’가 되어야 합니다.
입찰가 산정 시에는 단순한 낙찰 대금뿐 아니라, 온라인골드몽 표준 운영 절차에 근거한 수리 비용, 취득세, 대출 이자, 그리고 명도 과정에서 발생할 수 있는 합의금까지 포함한 ‘토털 코스트’를 산출해야 합니다.
2026년의 금리 환경을 반영한 레버리지 전략을 세우고, 목표 수익률이 보장되는 지점에서 멈출 줄 아는 절제력이야말로 진정한 전문가의 자질입니다. 입찰장에 들어가기 전, 반드시 수치로 검증 바다이야기고래 된 객관적인 기준이 준비돼 있어야 합니다.



3. 명도와 사후 관리. 자산 가치를 완성하는 마지막 퍼즐
부동산 경매에서 소유권 이전 등기를 마쳤다고 해서 투자가 끝난 것은 아닙니다. 서류상의 주인이 되는 것과 실질적인 공간의 지배권을 확보하는 것은 전혀 다른 문제이기 때문입니다.
경매의 꽃이자 가장 높은 심리적 허들로 꼽히는 ‘명도’는 단순히 점유자를 내보내는 행위가 아니라, 자산 가치를 온전히 내 것으로 만드는 마지막 퍼즐 조각입니다.
명도는 ‘강제력’이 아닌 ‘전략적 유연함’의 영역입니다. 이는 점유자와의 심리적 협상이자, 인도명령 및 강제집행이라는 법률 절차가 정교하게 맞물려 돌아가는 고도의 커뮤니케이션 과정입니다. 초보 투자자들이 강제집행부터 떠올리는 반면, 숙련된 전문가는 ‘인도적인 협상’을 우선에 둡니다. 점유자의 처지와 상황을 고려한 공감 기반의 대화는 불필요한 비용과 시간을 줄여주는 가장 강력한 무기입니다.
명도 역시 감정이나 운에 기대지 않고, 매뉴얼화된 프로세스를 따라야 합니다.
(1) 점유자 분석 및 접촉 매뉴얼점유자의 성향과 배당 여부를 사전에 파악해 맞춤형 협상안을 제시해야 합니다.이른바 ‘투 트랙(Two-Track) 전략’, 즉 유화적 협상을 진행하되 이면에서는 인도명령 신청 등 법적 절차를 병행함으로써 협상의 주도권을 놓치지 않아야 합니다.



(2) 이사비 및 기간 협상 가이드협상 테이블에서 단순히 “나가달라”고 요구하는 것은 감정적 소모전으로 이어지기 쉽습니다. 숙련된 전문가는 점유자가 수긍할 수밖에 없는 객관적 지표를 통해 ‘경제적 명분’을 제시함으로써, 퇴거를 ‘항복’이 아닌 ‘합리적 선택’으로 인식하게 만듭니다.
가장 효과적인 기준 중 하나는 점유 중인 공간의 가치, 즉 ‘월세’를 활용한 산출 방식입니다. 예를 들어 해당 지역의 표준 임대료나 기존 월세를 기준으로 3~4개월 치 생활 안정 자금을 이사비로 제안하는 방식입니다. 이는 점유자에게는 새로운 거처를 마련할 실질적인 마중물이 되고, 투자자에게는 강제집행으로 인한 유·무형의 손실과 시간을 방어하는 가장 효율적인 ‘시간 매입 비용’이 됩니다.
(3) 자산 가치 고도화(Value-up)임차인 명도가 완료돼 공실이 확보된 시점부터가 진정한 ‘부동산 밸류업’의 시작입니다. 단순한 도배나 장판 교체가 아니라, 해당 입지의 타깃 수요층이 갈망하는 공간으로 재탄생시키는 MD 구성과 디자인 리모델링이 병행돼야 합니다.
오늘날 임차인들은 공간의 ‘기능’뿐 아니라 ‘경험’과 ‘심미성’을 중시합니다. 이 과정에 투입되는 비용은 단순한 지출이 아니라, 매각 가치를 끌어올리고 우량 임차인을 선점하기 위한 가장 확실한 투자입니다.
부동산 시장은 더 이상 ‘사두면 오르는’ 막연한 기대가 통하는 곳이 아닙니다. 금리라는 거대한 파도와 정책이라는 안개 속에서 길을 잃지 않기 위해서는, 수치화된 데이터와 현장의 직관, 그리고 정교한 명도 매뉴얼이 삼위일체를 이뤄야 합니다.
많은 분들이 경매를 ‘싸게 사는 기술’로 생각하지만, 19년간 현장에서 필자가 깨달은 진리는 경매란 결국 ‘가치를 창조하는 프로세스’라는 점입니다. 낙찰이라는 짧은 환희에 취하기보다, 명도와 밸류업을 거쳐 최종 수익률을 손에 쥘 때까지 긴장의 끈을 놓지 않는 절제력이 필요합니다.
부동산 자산 관리와 경매는 복잡한 퍼즐과 같습니다. 그러나 명확한 가이드라인과 전문가의 조력이 더해진다면, 그 퍼즐은 반드시 ‘경제적 자유’라는 이름의 완성된 그림으로 보답할 것입니다.



문의: landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856
한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com
* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터